“农地入市”五年改革:“沉睡的土地资本”被唤醒

时间:2020-01-14 来源: 国内新闻

从五年前开始,进入市场的农地改革对大片废弃土地进行了集约利用。(远景中国/图片)

截至2015年底,全国家庭承包耕地面积达到4.47亿亩,占家庭承包耕地总面积的33.3%。

该地区越发达,对土地流转的需求就越大。由于经济基础良好,消费不断升级,一些企业在农村地区“收回土地”,提供市场上供不应求、大规模经营的优质标准化作物。

2018年3月5日,国务院总理李克强在政府工作报告中指出,要全面深化农村改革,落实第二轮土地承包期满后再延长30年的政策,探索宅基地三权分立等多种改革措施。在“一系列改革项目”中,宅基地最受关注。自中共十八届三中全会于2013年10月宣布“农地入市”决议以来,改革在过去五年中取得了长足进展。

义乌市发放了全国第一笔宅基地抵押贷款,将房屋使用权进入市场的区域扩大到市区内的集体成员。以前,宅基地销售只允许在村集体中进行。

相比之下,集体耕地承包经营权流转范围没有限制。在浙江省嘉兴市海盐县,改革者将“经营权”与“承包经营权”分开,将所有权、承包权和经营权“三权”分开,并将土地附着物和经营权相结合,发展出一种独特的权利。我们在基于农地经营权的抵押贷款方面取得了突破。

义乌和海盐都是农地市场准入改革的试点项目。其他试点地区开始推进农村土地征收和集体经营性建设用地入市改革,试图打破国有土地对土地市场的垄断,改变集体土地和国有土地“同地异权”的历史。

一般来说,农地进入市场的关键点包括宅基地使用权、农地承包经营权和集体建设用地使用权。长期以来,我国土地管理法、担保法等法律法规对集体土地抵押和转让实行了多层次的限制。农田被称为“休眠土地资本”。

2015年2月和12月,全国人大常委会授权国务院开展试点工作,暂停实施相关法律法规对集体土地入市的限制,为农地入市改革开了法律层面的绿灯。

"这是向前迈出的一小步,但这一步至关重要."义乌市国土资源局副局长张立明在《南方周末》上告诉记者,“改革经验可以在其他地方复制。”

“市场推动政策前进”

自1978年以来,家庭联产承包责任制已成为中国农村最基本的产权制度。这一重大改革将农村土地制度从简单的集体所有制转变为集体所有制和家庭经营相分离,从而解放了生产力。

30多年后,这种曾经一下子改变了农村面貌的所有制形式,正逐渐超越它的权力。

《资源科学》一篇论文在全国20多个省份进行的抽样调查发现,截至2014-2015年,被弃耕地的村庄数量为184个,占被调查村庄总数的78.3%。2000年后有大规模弃耕地的村庄为172个,占弃耕地村庄总数的93.4%,2005年后有弃耕地的村庄为141个,占76.7%。

弃耕现象基本符合农村劳动力转移的趋势。文章还指出,自1996年以来,全国城市化率年均增长约1.4%,农村人口数量也从最初的净增长阶段进入净减少阶段。从2002年开始

事实上,该地区越发达,对土地流转的需求就越大。由于经济基础良好,消费不断升级,一些企业在农村地区“收回土地”,提供市场上供不应求的优质标准化作物,并大规模经营。

国家政策的进步也为土地流转创造了条件。2003年颁布的《农村土地承包法》规定,土地承包经营权可以依法承包、出租、交换和转让。2005年发布的《农村土地承包经营权流转管理办法》号文件指出,农村土地承包经营权应当规范有序流转,依法形成的流转关系应当受到法律保护。

陆基网络的商业模式是充当农业企业和农民之间的桥梁,将双方聚集在一起买卖。大多数时候,顾客提出他们的要求,当地网络帮助他们找到土地。100多亩土地往往涉及几十个农民的承包经营权。如果一两户不同意转让,耕地甚至不会被分割。不愿交易的农民,一种是不愿拥有自己的土地,通常采取土地流转的方式来解决;另一种是对流动资金不满意,可以通过提供就业来补偿。

适合大规模经营的耕地一般对坡度、平整度、交通等参数有一定的要求,满足多种因素的连片土地不易找到。只要200亩土地被夷平,它就会被掠夺。章昊在广东清远的项目,专门为想要混合大米和虾的大农场主整合土地。顾客排队为他预留了1000亩土地。

目前,有300,000种土地类型,如耕地和林地,有意通过在土地合作网上上市进行转让。

农业部网站数据显示,截至2015年底,全国家庭承包耕地面积达到4.47亿亩,占家庭承包耕地总面积的33.3%。"需求非常强劲,市场推动政策向前发展."章昊说。

“农业既需要技术,也需要政策,”同济大学土木工程专业毕业生吴运兴(音)没想到他在学习时渴望农村生活,毕业后成为了一名农民。他喜欢穿白衬衫。虽然他在田里工作,但他的裙子被压得又平又有棱角。在朋友圈里,有很多绿色的东西,还有水果和蔬菜的照片。

四年前,吴云星还在省城的一家设计院工作。他的妻子毕业于浙江财经大学,在杭州从事金融工作,年收入30万元。得知妻子家乡“家庭农场”的兴起后,他们辞去白领工作,回到海盐县圆通街承包数百亩土地,开办香河农场,种植葡萄。与城市生活相比,“务农”的预期收入不低于去工作的预期收入。它在时间上是自由的,并有成就感,但周期稍长,需要一些耐心。

为了补充农业知识,这位“聪明的学生”去县城听了很多讲座,并去农业研究所咨询疑难病症。海盐县县长听说此事后特地去葡萄园看望这对夫妇。

许多葡萄种植过程不能被机械替代,机械是一个劳动密集型产业。吴云星在《南方周末》上告诉记者,他不会有一个好的开始,并计划用更便宜的劳动力成本替换一些大樱桃。随着葡萄种植经验的积累,樱桃种植要顺利得多,但要有一个好的收成需要三四年,“种田需要技术和政策,而且非常缺钱。”

为了有营运资金,吴云星在闲置的农田上种植周期较短的蔬菜来补贴资金流动。

融资问题一直是海盐家庭农场式大规模农业生产的桎梏。早在2009年左右,嘉兴市海盐县率先确认农村集体土地权利,将承包权与经营权分离,并试图抵押农地经营权。直到2015年,国家确认

抵押物的价值由承包经营权剩余期限和实际支付的租金、转让价格、支付价格以及土地附着物的预期收益决定,是实现预期收益的有益尝试。截至2017年6月,海盐出让的20万亩土地中,已抵押52,200亩。“这很好。我没想到能得到贷款。”吴云星说道。

抵押贷款的发生意味着“经营权”已经从“合同经营权”中分离出来并进入市场,因为一旦抵押行为违反合同,银行将收回抵押品并将其投放市场交易。

入市改革,八仙渡海

在2015年国务院出台农村承包土地使用权抵押贷款试点指导意见之前,海盐县分别出台了《农村土地流转经营权证登记管理办法》和《流转土地经营权抵押专项贷款管理办法》,对农地使用权抵押贷款的诸多细则进行了规范。

经营单位向农民转让耕地时,不仅要向农民支付转让费,还要按每亩300元的标准支付风险保障基金。这部分费用与县、镇、村三级按一定比例筹集的资金共同构成风险保障基金。如果由于管理不善而未能履行,这部分基金将暂时承担转让费的损失。截至2017年6月,风险保护基金累计达到3000万元。

在不同地区,农地承包经营权的价值不稳定。违约发生后,接受和激活土地的难度就不同了。建立“风险保障基金”已成为防治耕地承包经营权入市风险的普遍做法。相对而言,集体经营建设用地价值高,易手。风险防控措施主要体现在增值收益的分配上。

浙江省德清县是首批进入市场的15个集体经营性建设用地试点。现已制定《德清县农村集体经营性建设用地入市收益分配管理规定(试行)》,将入市收入纳入村集体公益基金管理。农民将享受股权增厚形式的股息。

无论是耕地承包经营权还是建设用地集体管理,都不需要像宅基地一样进入市场,流转范围广,制度设计相对灵活。

2016年9月至10月,义乌先后发布《义乌市农村宅基地使用权转让细则(试行)》和《义乌市农民住房财产权抵押贷款试点管理办法(试行)》,规范了宅基地抵押贷款政策的诸多细则。

南方周末记者从义乌市国土资源局了解到,2017年,义乌市人民法院审理了33起农村宅基地流转纠纷案件,结案25起,其中5起已审结,17起已撤销,3起已调解。

义乌市国土资源局副局长张立明在《南方周末》上告诉记者,此次判决承认了宅基地流转的合法性和正当性,生动的判例法起到了示范作用。

本细则规定义乌可以将宅基地转让面积扩大到市区,这意味着全市集体经济成员之间的所有宅基地交易都受到保护。2018年,义乌市人民法院受理了23起农村宅基地流转纠纷案件,全部正在审理中。其中,出现了跨村庄集体转移纠纷案件,不久将被判刑。

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